深圳的旧楼改造，要有自己的 BIM 规矩了。2026 年 9 月 28 日，深圳市住建局发布《既有建筑信息模型建模技术标准》征求意见稿，意见征集已于 2026 年 10 月 28 日截止。这不是一份已经实施的正式标准，但它第一次把“既有建筑怎么做 BIM”摆到了台面上：模型怎么建、成果怎么交、建完的模型以后怎么用，都要有一个统一的说法。做旧楼改造、设施更新和运维项目的团队，这份文件值得看一眼。
为什么既有建筑需要自己的 BIM 规矩
新建项目做 BIM，起点是一张白纸：设计图纸、结构参数、设备选型，都是从头建起来的。既有建筑不一样，它的起点是“现状”——一栋已经用了十几年甚至几十年的楼，现场是什么样、历史图纸还剩多少、设备换过几轮，往往只有跑过现场的人才清楚。
现实中，旧楼改造项目最常见的麻烦不是技术做不出来，而是信息对不上：
- 现场与图纸对不上：历史图纸缺失、改动没有记录，模型按图纸建，到了现场发现结构、管线根本不是那个样子。
- 模型来源说不清：这个构件是实测的，还是按旧图推测的？不同团队接手时没法判断，只能重新跑一遍现场。
- 交付边界模糊：模型交到哪一步算完？运维阶段能不能直接用？没有统一口径，模型建完就“躺”在硬盘里，用不起来。
- 复核成本高：模型缺少清楚的来源、精度与交付边界时，不同团队难以复核和继续使用，改造成本被重复劳动悄悄推高。
这正是深圳这份征求意见稿要解决的问题：补充既有建筑 BIM 相关内容，规范既有建筑 BIM 模型建立和成果交付，提高模型后续使用价值。说白了，就是让既有建筑的 BIM 模型从“建出来”走向“用得上”。
这次征求意见稿，明确了哪几件事
按深圳市住建局发布的信息，这次征求意见稿的核心目标有三点：
| 目标 | 针对的问题 |
|---|---|
| 补充既有建筑 BIM 相关内容 | 既有建筑长期缺少专门的建模技术要求 |
| 规范模型建立和成果交付 | 建模做法不一、交付边界不清 |
| 提高模型后续使用价值 | 模型建完难复核、难复用、难进运维 |
需要特别提醒的是：目前仍处于征求意见阶段，不是已实施的正式标准。最终条文、适用项目和实施日期，都以正式发布文件为准。在正式文件出来之前，任何关于“必须按某条执行”“某类项目从某日起强制”的说法，都不要轻信。
对从业者来说，征求意见期恰恰是最有价值的窗口：标准还在成型，你的意见有可能被写进去；等正式发布再去适应，成本就高多了。
已经截止，怎么跟进
意见征集已于 2026 年 10 月 28 日截止。当时的参与方式很直接：
- 打开深圳住建局官网，找到“互动交流—民意征集”栏目；
- 在该栏目中找到《既有建筑信息模型建模技术标准》征求意见稿；
- 在线提交意见，写清楚你建议改什么、为什么改、改成什么样。
提意见不用写成长篇大论，但有三类意见最有分量：一是你做过的既有建筑项目里真实遇到的问题，比如现场测绘数据怎么进模型、历史图纸缺失时怎么处理；二是你认为条文写得不清楚、执行时会扯皮的地方；三是你希望标准明确、但目前没写到的交付内容，比如模型交给运维方时应附带哪些信息。带着项目经验提，比泛泛表态有用得多。
对旧楼改造项目意味着什么
如果这份标准最终落地，对旧楼改造、设施更新和运维项目的影响会是实实在在的：
改造前期：现状调查有了统一出口
旧楼改造的第一步永远是“摸清现状”：现场测绘、历史图纸梳理、设备台账核对。有了统一的建模要求，这些现状信息就不再是各做各的表格，而能沉淀进同一个模型里，成为改造设计的共同底图。
设计施工：模型交接不再靠“口口相传”
模型有了清楚的来源、精度与交付边界，设计方、施工方、运维方交接时就有了共同语言：这个模型做到什么程度、哪些信息可信、哪些还需要现场复核，一看就知道，不用反复猜、反复跑现场。
运维阶段：模型真正成为资产
既有建筑 BIM 最大的价值其实在交付之后。改造完成后的模型如果能直接进运维，设备信息、管线走向、检修空间都在模型里，日常维护和下一次改造都能站在前人的工作成果上，而不是每次都从零开始。这也是征求意见稿强调“提高模型后续使用价值”的原因。
三个趋势放在一起看，方向就很清楚了
深圳这份征求意见稿不是孤立事件。把它和近期另外三件事放在一起，BIM 正在从“做模型的工具”变成“管建筑的规矩”，这个方向就很清楚了：
- 城市更新转向旧城改造：“十五五”时期城市更新的重点正在转向旧城改造，存量建筑的改造需求只会越来越多，既有建筑的 BIM 需求也随之放大。
- BIM 模型进入法定归档：61 号令把 BIM 模型纳入城建档案法定移交，模型不再只是项目内部的工作文件，而是有了档案意义的正式交付物。
- 验收环节开始机检：上海已经在竣工验收前对 BIM 模型做机检，模型质量有了硬核查手段，建得规不规范，机器说了算。
旧城改造带来需求、归档带来约束、机检带来核查，再加上深圳这次给既有建筑立建模规矩——BIM 的全链条正在被一环一环地补齐。对从业者来说，早点按“模型要能交付、能复核、能复用”的标准做事，就是在提前适应这个趋势。
给从业者的三点建议
- 跟进正式稿动向：征求意见已截止，别等正式稿出来再抱怨“这条不合理”。正式稿发布后，再对照检查自己的意见是否被采纳。
- 把“模型后续能用”当成工作标准：不管标准最终怎么写，模型来源清楚、交付边界清楚、运维能接手，这三点现在就可以做到，也是未来一定会被要求的方向。
- 补齐既有建筑建模的资料和方法：现场测绘、点云建模、历史图纸处理、设备信息整理，这些既有建筑 BIM 的基本功，越早系统掌握，越能在旧改项目里站稳。
常见问题
深圳《既有建筑信息模型建模技术标准》已经实施了吗？
没有。目前仍处于征求意见阶段，意见征集已于 2026 年 10 月 28 日截止。最终条文、适用项目和实施日期以正式发布文件为准。
在哪里可以提交意见？
通过深圳住建局官网“互动交流—民意征集”栏目在线提交意见。
这份标准主要解决什么问题？
目标是补充既有建筑 BIM 相关内容，规范既有建筑 BIM 模型建立和成果交付，提高模型后续使用价值，让模型在改造和运维阶段真正用得起来。
既有建筑做 BIM，和新建建筑有什么不同？
最大的不同是起点：新建建筑从设计图纸出发，既有建筑要从现场现状、历史图纸和设备信息出发，把现状重新对应起来，再建模型。模型来源、精度与交付边界的交代，在既有建筑项目里尤其重要。
非深圳的从业者需要关注吗？
值得关注。深圳的做法往往会被其他城市参考，而且旧城改造、模型归档、竣工机检这些趋势是全国性的。提前理解既有建筑 BIM 的建模逻辑，对接其他城市的旧改项目也有帮助。
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